北京校区明显跳楼
业主只看总成交价
“从2020年4月开始，中关村、德胜、金融街、月坛的学区房成交量一直很大，价格一直在上涨。小单元单价售完后，新住房面积小，但总价不降，从而提高了学区房单价。目前海淀区和德胜区挂牌的学区房小单元基本在850万元左右，面积在30平米到45平米之间。与2020年初相比，最低‘占用费’高出约150万元。”崔浩说。
“目前，北京的小型学区不能用单价来衡量。”崔浩指出，“只需要购买一个学区的人只能看当前的总价是否可以接受。运气好的话会有更大的房子卖，单价可以控制在市场价以内。运气不好的话，正好赶上面积特别小的房子，单价接近30万是常有的事。”
据崔浩介绍，2021年1月，他负责的中关村三个小区的小单元成交价格约为850万元/套，2020年1月，约700万元可购买中关村三个小区附近的学区房。
“现在卖房的业主看市场看得好。上市时，他们只看总成交价格，不看平均成交价格。最近有同事在万柳附近卖了一套小户型，单价27万元/平米。这个单价可以排全国第一。但由于面积不足30平方米，加上税费和中介费，总价不足1000万元。所以即使单价接近30万，也是马上被客户拿走。现在没有1000万做基数。作为中介，我们不擅长帮忙抢房子。”崔浩指出。
从各区来看，海淀学区房价格涨幅普遍高于西城学区房。“西城区到2020年下半年才会实施学区房新政策，学区房新买家对新政策后的西城区学区房持一定观望态度。相比之下，海淀区更早实施学区房新政策，学区房稳定性相对较高。所以目前海淀区热度超过西城区，涨幅也在领先。”一些学区房屋中介告诉《中国证券报》记者。
交易速度快
据位于金融街地区的中介王华(化名)介绍，由于价格上涨、前期交易量放大等因素，小型学区房的交易速度非常快，部分房屋只需10天左右就可以展示出售。而且交易之前，没有降价记录。
“根据公司规定，如果成交价格与挂牌价格的差价大于3%，房屋维护者和销售者的业绩都会受到很大影响。所以很多房屋中介维护人员会在促成二手房交易之前，一次又一次的帮业主调整挂牌价格。学区没有这样的问题，甚至有业主看市场，一次次涨价。”王华强调。
此外，一些中介告诉《中国证券报》记者，许多已经降价的学区都是旧平房。“这种房子名副其实是‘老破小’，但也是学区。说实话，很多房子买了以后不能自己住，但是孩子可以去相应的学区。”
中原地产首席分析师张大伟表示，受疫情影响，一线城市对学区房的需求明显增加，这一轮结束时学区房的表现最为明显。大量留学人员回国也增加了市场需求。相比之下，北京是四大一线城市中房价涨幅最小的，而且会快速反弹，因为之前已经跌了三年多。
“每一轮房价上涨，学区的涨幅都是最高的
《中国证券报》记者观察到，除学区房外，自2021年以来，北京二手房价格没有明显波动，给很多换房者造成很大困扰。
“一些客户在预订学区之前就计划出售他们所居住的房子。但是看到最近学区房价格一直在跳涨，房子卖不出去，我们就改变了思路：遇到总价合适的学区房，就加几万块钱去抢，换回周期的价格，然后回去慢慢卖。这样的客户多了，学区房价格自然就涨了。”王华告诉《中国证券报》记者。
但张大伟指出，北京市场是中国一二线城市中最稳定的楼市，市场不太可能出现“高温”。从调控政策来看，2021年以来，北京不断重申，一旦市场过热，就会调控，也抑制了市场过热。目前，北京楼市正处于市场的暖冬，远离小洋春。
北京市住房和城乡建设委员会近日表示，将按照“全市统筹、分区决策”的原则，逐步完善区域调控的长效机制，合理设定调控目标，全面落实稳定地价、房价和预期的政策。今年，我们将严格查处非法资金流入房地产市场和中介房地产投机。
北京房地产
产中介行业协会表示，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。中国证券报记者观察到，为了落实上述调控，目前各大中介官方网站、APP已经不再显示成交情况。“如果要看近期成交价，可以就近去门店或者询问经纪人。”多位中介人士对中国证券报记者表示。