华夏幸福“不幸福”:工业模式难以复制
实际上，真正的重大打击一方面来自于疫情导致的销售和开发的放缓，另一方面来自于去年的“房地产三条红线”和“房地产贷款集中管理”，这显然客观上迫使房企降低杠杆、减少负债、控制风险。但华夏幸福不仅仅是三条红线都在强调，它的发展模式是高杠杆、长期的，可以说是超越了短期融资和债务延展。
中国的幸福是“不幸福”的：这都是因为难以复制工业模式
曾经进入中国房地产前20的华夏幸福，在2021年初遭遇了令人担忧的局面。
中国房地产行业的鳄鱼很多，连百强企业的门槛都要有1200亿元的年销售额。排名前20的企业绝对是一线房地产开发商。华夏幸福，出生于河北省，2011年a股上市，除了北京周边，全国很多地方都有分布。早在2016年，其销售额就超过了1000亿元。2019年销售额达到1451亿，根据2019年年报显示，展示收入突破1000亿，归属于上市公司股东的净利润145亿，均增长超过四分之一。
但2021年2月1日，华夏幸福宣布公司债务逾期52.55亿元，公司股票已提前几天停牌(因拟发行股票收购一家公司)。2020年以来，华夏幸福的股价普遍呈下降趋势。可以说，2019年以后，这家公司就风光不再了，现在是股债双杀。
那为什么会走到这一步？整理一下就好。
工业地产最强(无)
华夏幸福在房地产圈有很多标签，比如工业地产，北京周边的地王，英雄花钱挖人，其他房地产企业无法复制的房地产开发模式。别人以土地为一亩，而中国的乐土以平方公里计算。在国内看过几个开心的项目，经常不开几十分钟的车，一个小时连剧情都完成不了。我还记得有个介绍招商的朋友介绍国内的开心项目的时候，用了一句话：从这条路一路开到地图上的另一条路，这里全是国内的开心项目。
可以说没有哪家房地产公司像它一样，因为它几乎完全从事工业地产，这是一种替代。
这种模式起源于河北，正好是北京周边地区。中国的幸福模式是从一级土地开发开始，与某个地方合作，包括配套建设、修路，然后从事工业投资、工商经营，换取优惠的地价和开发条件，再通过开发、销售、经营赚取收入。
说白了，这种模式是真正的城市建设，也意味着一定是大规模的土地规划。可以说涵盖了一个新城区的规划、开发、建设，不仅仅是房地产的建设，最大最难的部分是产业投资，这是中国幸福崛起的最初契机。
始于2002年的固安工业园，几年后取得了巨大的成功。特别是从北京转移过来的大量产业落户园区，奠定了这种模式的想象空间，一方面让不为人知的华夏幸福在北京周边迅速传播，同时走向全国，拿下了50多个新兴工业城市。
在这个过程中，华夏幸福付出了巨大的努力，从各种一线房地产企业招聘人才。基本上提供的工资直接高于之前收入的30%。那些年，可以说很多房产人的收入跃升到百万，这是华夏幸福跳槽的机会。同时，每一个巨大的项目开发，往往会有十几栋楼同时开盘出售。年销售额百万平米的地产商只能负责华夏幸福的一个项目，大兵团打架。一个项目在一个地区的销售规模超过其他房地产企业a
但是，行业很难实现。北京周边工业园区的成功，很大程度上得益于北京极高的产业潜力，尤其是奥运会前后的产业转移，以及北京对人口的吸纳和溢出能力，这是其他地方难以复制的；这也是为什么华夏幸福在很多工业园区建设城市，却很难在发展周期中吸引到足够多的产业落户。这条链子太长了。
产业是地产的难题
为什么其他房企没有办法复制产业地产的全国化布局？
其实这个问题华夏幸福自己也很难回答，因为它自己的成功模式自己都很难复制，但必须要肯定的是这家企业的确在尝试，而不是画饼。
有了产业，吸引就业和经营，然后城市配套的跟进，这都需要极大的城市量级，而且开发周期的前期投入是非常大的。以平方公里计算的土地，拍脑袋想也知道必然不是城市的核心地段，而是远郊。这种土地几乎是原生态的，这种建设开发可以说是从0到1的过程。
造城不像普通的房地产开发，有个好的地段或者依托一点资源，例如商业、部分企业，或者自然景观，甚至学校都可以做起来，找到价值立足点，而是必须先去创造条件，把基本的土地整理，交通、水电气解决，进而是产业经营政策。这时候招商还需要对上下游产业链，不同产业的引入寻找理由，然后才有人会来，否则即使建设再多的房子，也很难有需求。
这个过程中持续的投入，都需要资金、政策的支持，即使华夏幸福拿地的成本再低，其开发的过程也十分漫长。例如拿到一片土地，需要先期投入做规划展馆、人才中心、商业街等展示型的物业，之后开始通过销售开发回笼资金，但这个过程中又不断地需要新增产业开发和招商，尤其是前期的优惠政策决定了，对产业方的运营基本上是投入为主，动辄数亿、数十亿的资金才能玩得转。
而且产业园依托的城市、城市群如果人口、产业、经济基础不够，就很难吸引到人口、产业、资源，这种前期的投入仅靠销售回款是远远不够的。这也是为什么华夏幸福有较高的负债，同样据华2019年财报，华夏幸福的总资产为4578.11亿元，负债合计3841.25亿元，2019年全年华夏幸福的资产负债率为83.9%，综合计算净资产负债率达到183%，而其中短期借款就超过256亿元。
2018年华夏幸福静静心现金流为-74.28亿元，到了2019年则进一步扩大为318.2亿元，这是个很花钱的事情。
这也是为什么在2018年，华夏幸福引入平安战略投资，后者成为公司第二大股东。这份投入伴随着一个对赌协议，2018年至2020年三年华夏幸福净利润增长率不低于30%、65%、105%，且如果任一年度实际净利润小于承诺利润率的95%，华夏幸福的股东需要对平安进行补偿。
与此同时华夏幸福面临的是大本营环京地区市场持续下滑，房价和成交量因为限购、限售等政策受到很大影响。这一点大厂、香河等地有投资的开发商和购房人应该是深有体会。从几年前两三万的房价，炒房客蜂拥而至，到后来房价长期徘徊在万元左右；更主要的是限售无法出手导致流转很难。
而其他多地的产业园区开发，如前文所说还在投资的过程中，虽然房子买了很多，但是相比所需的资金还是远不足以覆盖。所以说这么多大型房企为什么玩不转产业园大规模造城模式，就一目了然了。
今年1月份评级机构穆迪就已经将华夏幸福的债务评级从Ba3下调至B2，而惠誉则是从BB-下调至B，坦白的说这都不是建议持有的评级，这对华夏幸福进一步发债是一个非常大的打击。
其实真正重大的打击一方面来自疫情导致的销售、开发降速，另一方面还有去年的“房地产三道红线”和“房地产贷款集中管理”，这些显然是客观上强制房企降杠杆，降负债，控制风险。然而华夏幸福不但三条红线全部踩重，而且其开发模式本身就是高杠杆、长周期的，可以说这不是短期融资、债务延展能搞定的。
比这个更甚于的因素则是人口红利、城镇化增速在放缓，并不是每个城市都能吸引到足够的人和资源。同时居民部门的负债率也一直走高，这个之前我的文章也写过多次，我国的家庭财产中负债的比例，长期债务（主要是房贷）已经占比超过7成，可以说居民投资房产的能力、信用、杠杆水平都已经到了一个拐点。
这就是华夏幸福不幸福的源头。
到这里我还要中立的补充一点，华夏幸福作为一家上市企业，其产业园模式可以说是少有人走的路，而且并非都是在画饼，的确有落地成功的例子，在开发的项目有的我也去过，能看出这家企业在这方面的努力。然而也必须承认，这种模式天然的难题，吞噬了企业持续发展的机遇，当去杠杆成为主流，当地产红利时代、资本红利时代退去的时候，高杠杆、大量资金投入支撑下的造城理想难免变成梦想，距离现实远了。
另一个需要关注的问题是大量的孔雀城（华夏幸福旗下房地产开发板块）开发的住宅项目，能否如期交付，在债务危机的时刻，交付的舆论将成为下一个压向它的重担。
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