2020房地产并购缩水20%！2021年将如何发展？
2020年初新冠肺炎的突然爆发打乱了房地产企业的销售节奏。上半年，房地产企业在集体抗击疫情的背景下，努力恢复销售节奏。下半年，随着新的“三条红线”融资规定的出台，给房地产企业的资金带来了压力。即使是大型房地产企业也更加注重流动性管理。从长远来看，新的融资规定将加速行业的分化和整合。梳理2020年行业并购的规模、企业特征和目标，探索并购趋势和规律，预测行业发展，为企业提供决策参考。
并购规模：交易金额和案例数量均缩减20%以上
图：2017-2020年各季度房企收并购金额及宗数
数据来源：WIND和中智研究院综合整理
在2020年收并购交易金额与宗数同比均下降超20%。,国内房地产公司作为买家完成了约257宗并购交易，涉及约2338.1亿元人民币，同比分别下降22.8%和21.0%。季度发展方面，2017年第三季度达到顶峰，之后逐渐回落到2018年底。2019年第一季度交易量再次上升，各季度交易规模保持相对稳定；2020年第二季度，由于两笔价值超过100亿元的交易，当月M&A收到的金额达到719.3亿元，为全年最高。第四季度，M&A交易量为82笔，M&A市场活跃。
图：2019年和2020年房企收并购单笔交易金额占比
数据来源：WIND和中智研究院综合整理
2020年，平均单笔交易金额9.1亿元，较2019年小幅增长。房地产企业平均单笔交易金额为9.1亿元，比2019年增加2100万元。2020年，单笔交易金额超过100亿元的大型交易3宗，比2019年减少2宗，其中2宗为借壳上市。比如中网集团在钟芳借壳上市，资产305亿元；电建地产向南国地产借款，投放资产112.7亿元；另一个案例是格力地产以122.2亿人民币收购免税集团。
图：2011-2020年房企收并购金额与同期全国300城成交楼面均价关系图
数据来源：风能和CREIS指数据
土地和资本是房企的“粮草”和“钱袋”。2020年，受新冠肺炎疫情和融资紧缩的影响，住房企业的并购量有所下降。近十年来，房企征收的M&A量与土地交易平均底价呈现同步波动趋势。当土地市场价格上涨时，住房企业选择M&A方式收购土地的努力将会增加。例如，2020年第二季度，全国300个城市的平均楼面价格超过了5000元/平方米，住房企业征收的M&A金额也达到了当年的最高水平。2020年8月出台“三条红线”融资新规，对房企融资产生一定影响，第四季度房企并购金额持续下降。
主角是谁？龙头房企和大型国企以及央企都有较强的并购
在房企融资的严格监管下，“大到不能倒”的惯性正在被打破。除了传统的“大鱼吃小鱼”，M&A市场也出现了“大鱼吃小鱼”的现象。2020年共有149家房企参与并购，其中前100强30家房企占并购金额的23.1%，并购数量占20.6%。
图：2019年（左）和2020年（右）重点房企收并购交易金额
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
注：中房股份为忠旺集团借壳上市，南国置业为电建地产借壳上市
头部房企和大型国企、央企收并购力度强势。碧桂园、绿地、招商等头部房企热衷收并购，其中绿地、招商连续两年位列收并购金额前15；华发、越秀、金茂等大型国企央企受益于融资成本低等优势，积极补充优质资产，收并购金额较高。
表：部分企业2020年收并购动态
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
2020年，碧桂园等头部房企继续通过收并购巩固多元化成果。碧桂园2020年有近10宗收并购，其标的物较为多元，包括地产开发、物业、经纪代理、农业等，拓宽利润来源的同时增强业务的协同性。绿地、金茂等通过收并购集团体系内项目公司，扩充土地储备。如金茂以68.5亿元收购武汉化资100%权益及项目，武汉化资旗下的3宗资产分别位于青岛、天津、武汉，这将有助于金茂迅速扩大其在三大战略布局城市的土地储备，提升市场占有率。
剑指何方？做大地产主业，物业持续火热
图：2019年（左）和2020年（右）重点房企收并购标的类型分布
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
从房地产企业并购标的类型来看，2020年房企收并购标的仍然以房地产开发项目为主，交易宗数占比高达60.2%。2020年，房企依然聚焦地产主业，通过收并购补充优质房地产开发资产的同时，快速布局新城市和新区域，行业整合力度进一步加大。同时，物业收并购占比21.3%，较去年提升2.8个百分点，收并购力度持续加大。其中，蓝光嘉宝自2019年上市以来通过收并购加速扩张，2020年先后收购了17家物业管理企业，累计增加在管面积3272万平方米。商业收并购增多，多轮驱动促进协同发展。其中，商办市场受疫情冲击较大，资产再配置进一步优化，房企在商业地产领域的收并购宗数同比增长近10宗。
图：2020年百强TOP30房企收并购拿地金额前十城市（左）和拿地面积前十城市（右）
数据来源：CREIS中指数据
在金融严监管的背景下，2020年百强TOP30房企选择谨慎的投资策略，通过招拍挂、收并购、旧改等多元化方式进行土地资源的拓展，围绕各区域内的核心城市展开布局。从其收并购城市分布来看，呈现以下特点：
第一，热点二线城市受关注。2020年收并购拿地金额前十城市中有6个二线城市，其他三个为深圳、广州与北京一线城市；拿地面积前十城市中有7个二线城市，其余为三线城市。
第二，中西部土地市场持续升温。2020年收并购前十城市中，武汉、成都分别位列拿地金额与拿地面积前十城市首位，此外，昆明、成都上榜拿地金额前十城市，昆明、西安、长沙上榜拿地面积前十城市。
未来趋势
在疫情持续、融资收紧的背景下，房企的资金链进一步承压，随着2021年银行版“两道红线”的实施，行业集中度将进一步提高，我们认为2021年房地产的收并购将呈现以下3个主要特征：
收并购将更加谨慎，聚焦热点一二线优质地块。“三道红线”以及“两道红线”的出台，短期内对触线房企将造成一定的资金压力，房企将更加注重资金的安全性，在优选项目及资产包的前提下，收并购或将更加谨慎，一二线优质地块将更受青睐。
国企、央企内部整合加速。2020年6月底，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《国企改革三年行动方案（2020——2022年）》，年底又发布了“双百名单”，其中大悦城控股、越秀、华发等房企在列，2021年初国资委明确力争到年底完成三年总体改革任务的70%以上，整合力度进一步加速。整合之后的国央企将对行业格局将具有一定冲击，尤其是国央企的发展相对稳健，其在融资方面更具优势，以及集团的产业多元化，这都对其发展更具优势。
物业收并购持续扩速，商业并购存量改造将加大。2020年底，物业服务企业在沪深A股以及香港主板成功上市企业达到43家（沪深股4家，香港39家），目前对物业服务企业而言，扩规模仍是王道，未来行业收并购将进一步加速；随着商业地产逐步进入存量市场，一二线城市的核心商圈的高地价和稀缺性的特性，以及疫情的持续发展将加速房企采用收并购的方式进行存量改造，提升其在一二线城市的占有率。
总结：
未来，房地产行业的融资调控政策将持续，对房企的资金面将具有一定的挑战性，行业的收并购力度或将继续。房企应确立自身定位，将风险防控放置首位的同时，也应把握时机，实现企业规模和市场地位的跃升。
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