牛市的微利跟不上学区的涨价 一年涨270万 父母只能“望楼叹”
前几天回头看这个楼盘，已经涨到900多万了。仅一年时间，该物业就跑出了令人惊叹的“大阳线”，涨价270万元。幸运的是，2020年，我遇到了股市牛市，终于脱离了“韭菜”的命运，赚了一点钱。但是，我终于发现，学习各种股票基金赚的钱，并不是房价上涨的零头，更不是工资。
智讯财经作者|深圳陈郁
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“硬通货”学区房里堪比茅台。
2021年初，各大城市学区惊人的增加，引起了市场的恐慌和焦虑。上海的学区房价格是“一天一价”。传闻深圳有30万学区房，北京广州的学区房市场也在持续升温。
为了提高住宅学区的竞争力，深圳部分业主不惜组队成立“吉瓦”团队。学历高的业主负责给小区的孩子补课，设置各种奖励机制等花式招数“保底”住宅房价.纵观全国，房价快速上涨的城市也在效仿这种做法。
每一波房价上涨的背后，学区房依然处于领先地位。虽然在“过年”的时候，各大调控政策的靴子已经落地，但并没有挫伤学区房业主的信心，学区房的单价一直在稳步上涨，几乎和豪宅持平。
那些在城市学区被逼成“鸡宝宝”而看不到“天花板”的中国家长，上演了一场非常现实的“学区战”。
各个城市在火热的楼市背后调控着学区楼市
2021年楼市到底有多火？
不到两周，六个城市，包括深圳、上海、广州、杭州、合肥、成都等。加大调控力度，通过严查新一代控股、遏制假离婚、严厉打击业主控股集团提价等手段，抑制了过热的楼市。
在火热的楼市背后，学区房显然是重要的领导者之一。
2020年各大城市学区基本跑赢大城市。
以深圳为例，根据乐游家的统计，排名前三的分别是罗湖金利豪花园、南山中海阳光玫瑰园和世纪广场，增幅分别为66.58%、53.75%和53.45%。
这三个区都是典型的名校区，年增幅惊人，跑赢了很多投资产品。
数据来源：乐友佳
北京和上海都在住宅增长名单的前列，这也离不开具有学位房性质的住宅数字。
按照《北京二手房小区榜单》的说法，北京前五的住宅区都在海淀区，增长率在50%左右，这些住宅区基本都有学区房的光环。
2021年初，学区开始疯狂模式。
“深圳一个学区房均价刷新到32万/”，“北京海淀一个学区房一夜暴涨40万”，“上海一个学区房三天价格暴涨百万”.各个楼市的传言刺激了购房者的神经。
对学区房的需求大幅增加，业主频频跳价，二手房均价持续上涨，急于找学位房的买家处于非常被动的地位。在这一轮学区房大战中，上海的出色表现引起了很多关注。
易居研究院智库中心研究主任严跃进
指出，疫情有一定的助推作用，疫情影响下不少人无法出国，市场对于学区房的需求进一步扩大。美联物业全国研究中心总监何倩如对智讯财经表示，深圳学区房近一两个月以来涨幅也比较明显，学区房上涨的驱动力还是名校的效应，而且我们发现每个区的名校，它相对应的房源价格上涨都比其他房源明显。
还有一些家长可能是因为过年不回家所以把购房周期提前了，整体来讲这个市场还是挺热闹的。
亲历学区房市场：观望涨价是常态
L1：一个月涨16万，这很“深圳”
口述人：梅姐
坐标：深圳
其实从去年11月份开始，我就开始在留意福田这边的学区房。那时候恰逢深圳有很多关注度很高的新楼盘入市，一手房市场非常热闹。
我女儿目前已经在上学前班了，所以新房对我们来说肯定是来不及了，因此也没有去考虑这些新盘，尽管有些新盘的学位很不错，价格还有一定优势。
去年年底那个时候很多人都去打新盘，我以为对二手的价格会有所影响。
那段时间一个月看了将近10套房，都不是很满意。最后看到景田片区一套总价接近540万的老破小，想着再观望观望，没想到元旦过后中介就打电话来说业主要加价20万。
当时我就惊了，不过后来想着以深圳这行情，房价只可能只涨不跌，怕真正过年回来房价又涨了，自己也不想来回折腾，确定之后跟业主商量，最终以556万的价格买下。
一个月多给了16万，这很“深圳”了。
L2：随意跳价，任人宰割
口述人：阿贝
坐标：上海
看完不下十套学区房，我陷入了深深的焦虑之中。
去年3月份民办摇号政策出台，学区房就开始有上涨趋势，但没想到现在彻底“疯了”。元旦跟小姐妹聚会的时候，听她说上个月刚买下徐汇的一套学区房，想不到还没有一个月的时间竟然涨了将近2万/平，我承认确实酸了。
元旦过后，原本不急着购置学区房的我跟老公商议之后，决定提前出手。我们开始联系中介，将条件列出让中介帮我们筛选房源并带看。
刚开始看了静安一套接近80平的次新小三房，普通学位，业主报价710万。当时我俩都没有特别满意，想着多看几套最后再来决定，但当时整个市场其实是很快节奏的，热点学区房特别是那些双学位的房子，基本一出来就被秒空的，特别夸张。
但我们不太甘心毕竟这不是小的数目，总觉得后面还会有更好的。
之后看中了一套也在静安，不过对比最开始那套价格要高出大概40万左右，也是普通学位，环境稍微好一些，在次日准备交定金之际，业主突然说不卖了...
从来没有买一样东西买得这么委屈，请假四处奔波，还是感觉人为刀俎，我为鱼肉般任人宰割。
直到1月21日晚，上海出台新政策，其中有一条是，增值税征免年限从2年提高至5年。这意味着二手房的交易成本更高，市场上可供选择的余地也更少了...
如今我们还奔波在看房的路上，只不过不那么着急了，让市场稍微冷却一些，也不至于那么被动。
L3：小区涨出“大阳线”牛市小赚远赶不上房价涨幅
口述人：王鹏
坐标：北京
如果说2020年最后悔的一件事，就是没有早点入手一套学区房。
魔幻的学区房市场每天都在刷新你新的认知，北京的家长们真的太拼了。
去年西城731政策之风再次刮起了家长们的焦虑，也是从那个时候开始，海淀这边的小户型学区房开始起量上涨。我此前列入备选名单的可以上三小的蜂鸟家园，价格开始失控。
5月份的时候，蜂鸟家园47平的一居室就已经要730万，单价已经15万/平左右。不过蜂鸟家园是片区内难得的小户型小区，低总价是它的优势；最重要的是，三小这边没有调剂，学位稳定，这是吸引我们这些家长的最重要因素。
不过当时还是觉得700多万这个价格有点虚高了，就一直晾着，期间也在看其他的一些房源，不是业主要涨价不卖了，就是学区配套不满意。直到12月那时北京疫情防控又加严了，停了大半个月。
直到前几天又看回那套房源，已经涨到900多万了，当时我真的就原地懵了，半年涨了190万左右，单价都快要接近20万/平了。
短短一年时间，这套房源跑出了惊人的“大阳线”，涨价270万。2020年所幸遇到股票牛市，终于脱离“韭菜”命运，赚了点小钱，但最后发现辛辛苦苦研究各种股票基金赚的钱都不够房子涨价的零头，更别提工资了。
蜂鸟家园小区中原挂牌价
后悔就不说了，同时也有一个新的启发，买房，特别是买学区房一定要当机立断，不要挑三拣四。只要学校合适，居住环境只要不是太差，价格又在预算之内就可以下手，到时小孩上了学后再抛出说不定还能赚一笔。
2021年的硬性指标就是：搞定学区房！
各地政策频出
刚需学区房劲头仍强势
优质教育资源的稀缺性，注定了优质学区房的价值。
特别是经过了2020年全球性疫情的影响，许多原本打算送孩子出国留学的家长开始改变想法，转而向国内教育对齐，这一波群体必定是无法忽略的。
2020年底，各大一线城市学区房市场都迎来“暖冬潮”，业主惜售、随意跳价的情况颇为常见，躁动情绪弥漫整个楼市。
无风不起浪。2021年初，各大调控政策也随之而来。
两周之内五大城市发布新政，包括深圳、上海、广州、杭州和合肥。近日，广州四大行房贷利率全面上调，首套房房贷利率调整为LPR+55bp，更是引发不少焦虑。
对于深圳市场，美联物业全国研究中心总监何倩如对智讯财经表示，房贷收紧也是近几年以来一直都存在的现象，今年只是提前了一点，短期来讲，我相信对深圳市场不会有特别大的影响，除非BP像广州一样往上加，这肯定会影响成交，因为成本上涨了；但如果不加BP，短期影响会比较小。
对于深圳学区房市场来说，深圳优质的学校资源分布还是不均匀，所以短期来看学区房的价格上涨还是会持续。另外，由于今年很多人留深过年，春节的时间也可以用来购房，2021年学区房购买周期可能会比往年要长一些。
而对于北京楼市过热是否会加强调控，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，如果不出现像深圳楼市那样的异动，政策不会有太大变化。从全国房地产调控看，调控政策越来越细化和局部化；不过，北京急需解决的是教育资源不均衡问题。
上海同策研究院分析师丁垚认为，此次上海新政增值税“2改5”究其原因，主要是因为去年以来以学区房为代表的二手房价格涨幅过大，市场预期过于乐观，以致频繁出现房东跳价等现象，此次政策必然会通过提高交易成本从而平抑二手房市场的预期，挤掉一些小区挂牌价虚高的水分。
无论更严政策是否会降临，学区房作为家庭一种刚需产品，需求永远不会消失，特别是在北上广深这种人才流入密集的城市，优质的教育资源在中短期内还是会呈现不均衡、以及紧缺的状态。所以尽管房贷收紧、限购限贷等诸多手段限制，学区房市场仍拥有强劲的需求。
也有业内人士建议，刚需购房者在购买学区房时，在选择合适的区域后尽量选择带有自住属性的房子，居住条件差的一些学区房，如果后面由于政策失去学区加持价值将会大打折扣，出手也比较困难。
无论外围环境多么“恶劣”，2021年“硬通货”学区房的“神话”或仍将继续。