中国城市房地产市值排名:卖深圳能买到半个美国吗？
2018年以来，深圳房价从5.5万涨到7.1万，整体涨幅在30%左右。加上新房，预计2020年深圳房地产总市值约17万亿。
文|凯风
这两天，“在深圳卖房子可以买半个美国”的消息不胫而走。
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消息称，据统计，如果深圳所有房子都按市价出售，可以买到半个美国。
根据这个传闻，“深圳的住房总市值是151.5万亿人民币”，而美国的住房总市值是36万亿美元(234万亿人民币)。
2020年中国GDP刚刚破100万亿，深圳一地住房总市值就高达150多万亿？
数据存疑。然而，中国房地产的市值远超欧美发达国家是不争的事实。
我们以泽平的宏观报告为参考。根据任泽平团队的计算，2018年，中国住房的总市值约为321万亿元人民币，比1998年的23万亿元人民币高出10多倍。
资料来源：泽平宏观2018年数据
考虑到近两年我国新房建设的井喷和房价上涨的变化，2020年我国GDP将突破100万亿，房地产市场价值约为GDP的3.5倍。
2020年，美国房地产总市值将超过36万亿美元，约为234万亿人民币，仅为中国的2/3左右。
2020年中国住房总市值应该超过了350万亿
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根据任泽平团队的计算，2018年，北京、上海、广州和深圳的住房市场价值分别为30.4、27.3、9和13万亿元，人均住房市场价值分别为141.2、112.8、60.2和100.1万元。
根据当年的数据，深圳房地产总市值有多少？
除了北方、广深，住房市场价值超过2万亿的城市还有北上广深住房市值合计高达80万亿元，约占全国的1/4左右，相当于GDP总规模的7倍左右。.
2018年以来，深圳房价从5.5万涨到7.1万，整体涨幅在30%左右。加上新房，预计2020年深圳房地产总市值约17万亿。(参见《2020年房价涨跌榜》)
这还是保守估计。天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波
众所周知，深圳有一半人生活在城市的农村，商品房比例相对较小，流通性房地产市场价值较低。
据GF证券统计，2016年深圳存量住房4.57亿平方米，860万套。其中，商品房仅1.29亿平方米，138.5万套，不到总量的1/6，其余基本都是城中村的小产权房、工厂宿舍、经济适用房。
从2017年到2020年，深圳新房成交量将在2000万平方米左右。考虑新增经济适用房、自建房和拆迁，2020年深圳住房存量保守估计在4.8亿平方米左右。
如果将深圳所有住房都囊括在内，房地产总市值早已超过30万亿。
月，深圳二手房均价达到7.1万元。如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算，深圳房地产总市值约为34万亿人民币。（参阅《全国房价再创新高，这75个城市破万了》）显然，商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房，不可能都能卖到市价。
任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的，考虑到近两年深圳房价大涨，深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间。
以20万亿来计算，深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右，相当于美国的1/10。
深圳与香港一水之隔，两地适合进行比较。
早在2014年，香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元，而纽约和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿。
2014年至今，香港房价涨幅超过50%。
考虑到新增住房情况，如今香港的房地产总市值应该超过30万亿，与深圳相差不大。
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这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实，而且与历史相对应：
1980年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。
当时，“东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。
然而，1990年代，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。
30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本亦陷入“失去的20年”之困。
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当然，市值本身没有太大意义，因为不可能所有人都能进行变现。
但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉，让所有人以为自己的财富正在不断膨胀，即便是只有一套房的刚需家庭，也会陷入这种狂欢当中。
然而，那些未能赶上房价上涨列车的普通家庭，只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将财富捆绑在房地产上的家庭，则成了高房价牢不可破的利益群体。
央行2020年发布的报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
显然，国民财富与房地产深度捆绑，与房价涨跌可谓一荣俱荣、一损俱损。
这正是房价“能涨不能跌”的社会基础，同样凸显了个别城市先行示范房地产税的紧迫性所在。