监管当局“三条红线”过后 他们将亮剑 为银行相关住房贷款设定“安全线”
过去，“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策扩大这部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率和资格管理将更加严格。
沿着“三条红线”，监管部门为房地产基金的监管“亮剑”。12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ("《通知》 ")，自2021年1月1日起施行。根据《通知》建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，将房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例上限设置为五个档次。超过上限的机构设置有过渡期，建立地区差异调整机制。
业内人士认为，央行发布的限制资本方房地产信贷额度的新规定，是房地产市场长效机制的手段之一。预计从明年开始，银行业住房相关贷款增速将放缓。
防范金融风险，建立房地产贷款集中度管理制度
根据《通知》号文件，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范房地产贷款过度集中于金融体系引发的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构的稳定性，中国人民银行、中国保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。
《通知》指出，房地产贷款集中管理是指银行业金融机构(不含海外分行)房地产贷款余额与本机构人民币贷款余额的比例(简称“房地产贷款比例”)，以及本机构个人住房贷款余额与人民币贷款余额的比例(简称“个人住房贷款比例”)应符合中国人民银行和银监会确定的管理要求， 即不超过中国人民银行和银监会确定的房地产贷款比例和个人住房贷款比例的上限
那么，为什么要建立房地产贷款集中管理制度呢？
在回答记者提问时，中国人民银行和银监会表示，根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实行房地产金融审慎管理制度的要求，中国人民银行和银监会根据国际经验和中国国情，研究制定了房地产贷款集中管理制度， 从而提高金融体系的弹性和稳定性，促进房地产市场稳定健康发展。 同时，推进金融供给侧结构改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。
壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，央行发布的新规定是从资金方面限制房地产信贷额度，这是房地产市场长效机制的手段之一。主要目的是降低和防范房地产金融风险，促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。就原因而言，过去房地产参与金融信贷的比例相对较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤压了社会信贷资源，不利于国内流通建设。
壳牌研究院高级分析师潘浩表示，“三条红线”是对房地产资金需求方的管理，“房贷相关贷款”的集中管理体系是对资金供应方的收紧。
分五档设置涉房贷款占比上限，个贷占比最高不超32.5%
值得注意的是
根据《通知》，中国人民银行和中国保监会根据银行业金融机构的资产规模和机构类型对房地产贷款集中度进行管理，综合考虑银行业金融机构的规模发展和房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整相关指标的适用机构范围、分类设置、管理要求和统计口径。
央行新政分为五个档次，设定了两个上限：房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例。
其中，房地产贷款和个人住房贷款五个档次的余额有两个上限。一级是中国大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行。房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%；第二档是中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行等。房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%；第三档是中资小银行和非县域农村合作机构，房地产贷款占22.5%，个人住房贷款占17.5%；第四档是县级农村合作机构，房地产贷款占上限17.5%，个人住房贷款占上限12.5%；第五档是村镇银行，房地产贷款占12.5%，个人住房贷款占7.5%。
超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起2年；超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起4年。
对于目前超出管理要求的银行业金融机构，《通知》要求建立过渡性业务调整计划。其中，适用一、二级房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构应当自《通知》实施之日起一个月内向中国人民银行和银监会提交调整方案，并按季度报告实施情况。对于符合三、四、五级房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构，调整方案应在《通知》实施之日起一个月内报送中国人民银行当地分支机构和中国保监会派出机构，并按季度报告实施情况。
徐小乐表示，从银行分类比例来看，规模越小，房地产贷款比例上限越低，对于大银行来说相对宽松。潘浩指出，在过去，“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策扩大这部分业务的空间将是有限的，对个人住房贷款利率和资格的管理将更加严格。
业内：未来银行中涉房贷款的扩张速度或将放缓
央行建立房地产贷款集中度管理制度，设定住房相关贷款余额上限，会对银行业金融机构和房地产市场产生怎样的影响？
对此，中国人民银行和中国保监会表示，建立房地产贷款集中管理制度，有利于市场参与者形成稳定的政策预期，有利于房地产市场稳定、健康、可持续发展。
徐小乐表示，央行新政策不会对短期市场造成太大影响。第一，设定的配额比例与今年的情况基本一致。数据显示，截至今年第三季度末，商业房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的28.8%，个人住房贷款余额占金融机构各类贷款余额的19.8%，平均水平低于管理目标限额。二是在年末根据银行实际情况设定过渡期。管理要求越高，
针对个别银行机构，智信投资研究院高级研究员马宏表示，大部分大中型银行的指标相对健康，但部分大中型银行在个别指标上“踩线”，而中小城市商业银行可能需要在住房贷款业务上进行更多调整。具体来说，根据2020年上半年的财务报告，建行和邮政储蓄银行在大银行的个人信贷余额占比超过32.5%，分别为34.4%和33.6%，但两大银行的整体住房相关贷款低于40%。中型银行中，招商银行个人贷款占比24.7%，房地产贷款占比33.2%，均超过“红线”。在中小城市商业银行中，有相当比例的银行指标超过“红线”，如厦门银行、齐鲁银行等。
“可以预见，从2021年开始，银行业的住房贷款扩张速度很可能会放缓。考虑到贷款质量(不良率)，相对于个人住房贷款，房地产开发商的贷款会下降。比例可能更多，对稳定住房金融长期风险会起到重要作用。”马红说。
马宏还表示，从趋势来看，未来出租房屋贷款业务很可能会增加。《通知》指出，为了支持住房租赁市场的蓬勃发展，与住房租赁相关的贷款暂不计入房地产贷款比例。
新京报记者段文平