实地走访北京二手房市场:临近年底交易活跃 学区房又火了
近几年北京春节前后会出现二手房交易的小高峰。通常从11月开始，持续到次年的2月和3月。目前二手房价格没有明显变化，后期是否会上涨取决于12月和1月的整体成交量。成交量继续放大，廉价房被清仓，议价空间小的房子价格自然会上涨。
近日，《中国证券报》记者对北京二手房市场进行了实地考察。
临近年底，北京二手房交易活跃，成交大幅上升。以德胜、月坛区为主的小型学区房供不应求，500-800万元的一居室公寓被抢购一空。
“目前北京知名学区房价格已攀升至2017年初高点。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者，“由于疫情，海外留学受到限制，对学区的需求增加，推高了价格。”
成交量攀升
“自去年11月以来，北京二手房交易量大幅增加。”在参观期间，几名二手房销售人员告诉《中国证券报》，“北京的二手房已经多年没有‘金九银十’的现象了。但由于“金九银十”期间看房小高潮，每个经纪人都有大量新客户。等一段时间后，这些客户会逐渐转移到交易阶段。”
王欢(化名)是位于丰台区黄浦区附近的一家二手房中介店的经理，他告诉《中国证券报》:“11月份，全店售出15套房子，但10月份仅售出7套。每个经纪人在11月都有一笔交易，12月的交易一直处于高位。”王欢指出，“目前，整个二手房市场房源充足，很多管家希望在春节前预订房子，从而加快了入户的步伐。同时，很多以换房或变现为目的而卖房的房主，也希望春节期间先卖房，这与传统观念有关。”
“近几年北京春节前后会出现二手房交易的小高峰。通常从11月开始，持续到次年的2月和3月。目前二手房价格没有明显变化，后期是否会上涨取决于12月和1月的整体成交量。成交量持续增加，廉价房被清仓，议价空间小的房子价格自然上涨。”在参观期间，几个二手房中介告诉《中国证券报》记者。
随着交易量的扩大，很多换房的客户都热衷于卖房。
“一般来说，非学区的交易速度没有学区快。对于想换房的业主来说，趁市场好尽快卖掉房子，有利于抓住学区换房的机会。如果市场不好，虽然要改的学区房价格可能处于较低水平，但是如果自己的房子长期卖不出去，你在抢购学区房的时候就没有周期优势了。反之，如果行情好，可以快速拍摄，尽快预订。”换房间的顾客李梅(化名)告诉《中国证券报》记者。
“目前我们已经把房子挂出去了，中介也找到了几个感兴趣的客户，价格也基本谈妥了。主要比较的是买家的付款周期和给我们的开房周期，房子应该在未来几天内出售。卖完以后我们打算继续在这个房子里住半年左右，然后利用这段时间赶紧看看学区。学区一旦买下，就搬走。”李梅指出。
学区房回暖
临近年底，像李梅这样有更衣室心态和节奏的人不在少数。因为有一个换房周期，
“如果来年想进西城和海淀的学区房，需要在5月前拿到这两个地区学区房的房产证。目前北京优质教育资源主要集中在西城区和海淀区。所以，即使这些地区实行了“多校抄写员、六年一个学位”等措施，这些没有学区的地区不能上学的本质并没有改变。所以北京家长年底换房订合适的学区还是很常见的。”一位在西城区金融街地区出售全日制学区的中介告诉《中国证券报》。
中国证券报记者走访发现，目前以德胜、月坛为代表的西城学区房小户型已经开始流行，价格也有一定程度的上涨。
“自西城区7月底正式实施多校区抄写员以来，为了防止政策变化带来的价格波动，很多业主出现了捂盘卖不出去的现象。特别是小型学区房基本没有上市。近日，德胜、月坛地区的小户型住宅逐渐开始上市，由于成交量较高，价格不仅回到了新政，还出现了小幅上涨。”王明(化名)是德胜区一套二手房的销售人员，他告诉《中国证券报》记者，“开间和500万至800万元的一居室是最受欢迎的。虽然政策变了，一个学区可能上不了这个区，但是没有这个区的学区肯定上不了。所以从实际交易来看，好学区二手房交易的火爆程度并没有改变。临近年底，学区房主变现意愿强烈，买房客户热情高涨，使得学区房再次回暖。”
学区最近的交易价格上涨了。资料来源：一名房地产经纪人
价格敏感性降低
国家统计局近日发布的70个城市价格数据显示，11月份，北京新房市场环比下降0.1%，二手房市场环比上升0.5%。
中国证券报记者了解到，二手房价格之所以强于新房，主要与北京新房降价促销有关，降价促销主要限于竞争性房源，以及相关开发商加快清仓。据中原地产研究中心统计，截至目前，北京共有100个限定赛房项目，限定赛房总供应量为91060套。截至12月12日，共售出52746套，网上签约率为58%。
根据壳房搜索数据，截至12月13日，北京新房市场总成交量同比增长1.8%。根据历年经验，今年最后两周市场成交量会有所增加，年成交量增长率预计达到2%。
具体到北京市场，高远认为，今年年底和明年是急需客户进入市场的更好时机。主要原因是近三年北京的有限竞争房、自住商品房、共有产权房的土地已经集中出售，这些土地在这期间会集中在市场上。开发商已经提前认识到市场竞争的压力，在产品质量上做了很多努力；同时，比较范围大，潜在选择多，让刚刚需要的消费者更容易找到理想的新家。
编辑：徐晓洪