11个城市土地收益超千亿！一线城市地价涨了 房价怎么走？
中信经纬客户12月11日电(薛)疫情在年初为土地市场按下了暂停键，但随着市场回暖，各大城市的土地拍卖市场逐渐回暖。据中原地产研究中心统计，截至2020年12月7日，全国11个城市土地出让收入突破1000亿元，30个城市突破500亿元，均创历史新纪录。
但是，土地市场明显是分割的。据中央参考所数据，今年前11个月，全国300个城市土地出让金总额为43830亿元，同比下降14%。此外，一线城市土地出让金增加的同时，二线城市土地出让金大幅下降。
11城土地收入超千亿 沪杭穗居前
数据图：沙盘。中信薛经纬于飞照片
2020年的土地市场可谓一波三折。疫情之初，土地市场交易受到影响，随后许多城市出台延迟缴纳土地出让金等政策，为市场注入信心。二季度以来，土地交易逐渐回暖，房企征地积极性有所上升。
一些热点城市的土地市场活跃。据中原地产研究中心统计，从累计数据来看，截至2020年12月7日，上海、杭州、广州的土地销售收入均超过2000亿元，约
2773亿元、2564亿元、2249亿元，南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆土地出让收入突破千亿元。增长率方面，在11个卖地收入超过1000亿元的城市中，除武汉和苏州外，其他城市的卖地收入较2019年同期略有下降。
据研究中心统计，11个城市的土地销售收入超过1000亿元，30个城市的土地销售收入超过500亿元，均创下新纪录。总的来说，疫情对土地市场的影响已经逐渐过去。今年，许多城市出现了井喷的土地销售，土地市场的成交量持续上升。
中原地产首席分析师张大伟对中信经纬的客户进行了分析，发现在资金相对宽松的情况下，房地产企业收购土地的热情有所上升，高地价率的土地在很多地方再次出现。与此同时，随着市场集中度的逐步提高，开发商也在追求自身规模的增加，尤其是近几年来，征地较少的企业为了在行业中谋求更高的地位，开始积极征地。
一线城市土地出让金增加 二线城市疲乏
值得注意的是，热点城市的表现并不完全符合全国的整体趋势。中国研究院数据显示，2020年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为43830亿元，同比下降14%。
城市类别方面，中国手指研究院表示，11月，四大一线城市土地面积275万平方米，较上月增长7%，同比下降20%；土地出让金858亿元，比上个月增长69%，同比增长39%；平均成交底价10327元/平方米，较上月增长29%，同比增长59%；土地平均溢价为12%，较上月上升3个百分点，较去年同期上升8个百分点。易居研究院的数据显示，今年1-11月，一线城市累计建筑面积同比增长42%。
益居研究院研究员沈心表示，一线城市的交易面积逐月大幅增长，主要是因为深圳11月份的土地交易面积高达246万平方米，远远超过今年其他月份。11月23日，深圳出售宝安区、光明区、龙华区、坪山区8块住宅用地，总建筑面积224.08万平方米，单日投资339.81亿元。他还说：“虽然今年一线城市的交易面积大幅增加，但价格却没有我
二线城市相对比较累，11月份土地出让金环比缩水近40%。中国手指研究所的数据显示，11月份二线城市土地面积为2384万平方米，环比下降47%，同比下降13%；土地出让金1471亿元，比上个月下降39%，同比下降20%；成交均价3064元/平米，较上月上涨11%，较上年下降11%。
沈巍告诉中信经纬客户，今年第二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市土地市场火爆，平均成交价格迅速反弹；到第三季度，很多城市楼市调控政策收紧，土地市场逐渐降温，地价开始在高位盘整；进入第四季度，平均成交价格已经开始从高位回落。随着政策收紧，预计未来几个月二线城市地价将继续下跌。
分析：土地市场或稳中有降 房价涨幅放缓
关于未来土地市场的变化，沈心表示，自8月份以来，各大城市的土地市场经历了一个短期拐点，然后在9月份继续略有降温，稳定地价的目标已经实现。短期内，无论是监管政策还是货币政策都不会放松，预计未来几个月土地市场将保持稳定和下降。
就住宅用地而言，壳牌研究院指出，2020年1月至11月(截至11月25日)，全国351个城市住宅用地累计楼面地价同比上涨14.6%，较上月收窄1.2个百分点，抑制了楼面地价上涨，回调了市场预期。预计在稳定地价的政策目标下，年内交易的累计底价将继续稳步下降。
至于房价走势，张大伟分析，随着市场转暖，政策取向从7月开始明显转变，8月份有几个城市出台了紧缩政策，持续到9月和10月，抑制市场过热成为调控政策的新特点。从整体趋势来看，预计越来越多的加码控制政策将稳定市场，年底价格涨幅将继续放缓。
58房研院院长张博表示，未来房地产市场整体热度将降温，但首先，二手房成交量可能在2019年达到甚至超过同一水平。(中信经纬APP)
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