限购 抽奖 茶费.深圳网红地产18年
时代周报记者 刘婷 发自深圳
11月30日，在深圳工作日的高峰期，科技园里熙熙攘攘的“码农”们从高鑫源地铁站A出口走出，经过卖早餐的小贩，来到大冲商务中心打卡。五栋商业写字楼是金融、科技、商业等行业的家园。楼下的万象世界是深圳最火爆的网络名人打卡胜地。
万象世界的对面，有一座古代的大王庙。散落的古树赋予了它历史感，也提醒了过去的人们，这座占地68.5万平方米，建筑面积约280万平方米的华润城，诞生于中国最大的老改造“大冲村旧城改造工程”。
华润置地展厅前，物业顾问正忙着介绍项目，询问者关心的是新开的润西一期。
11月26日18时16分，华润城润西一期100多名工作人员聚集在幕布中央合影留念。虽然华润城前三期开了润福系列，而这个是润熙系列，但深圳买家习惯称这个项目为华润城第四期，也就是“润思”。
经过两天的战斗，润思选屋大战终于结束，1171套房售罄。
润思是今年深圳最受关注的地产。从年初到年底，深圳楼市频频传出润思即将开盘的消息。每次有动态传递，买房这个话题就能成功引爆。
11月17-19日，润思开始诚意基金表彰。两天之内，润思共成功筛选买家9690人，融资339.15亿元。相比之下，11月23日，在深圳历史上最大规模的土地拍卖中，8块地块的总成交价为339.8亿元。单套被冻结资金总额堪比8个地块的交易总价，可见深圳楼市的购买力。
在深圳，华润城是一个“封神”的存在。华润城一期到四期已经18年了，每一次开盘都能打造一个“售罄”的神话。
润思的开盘销售帮助华润置地在华南的销量飙升。润思开业时收到195亿人民币。近日，华润置地发布简报称，华南地区销量已突破750亿元，提前锁定年度目标。
在“住无投机”的背景下，润思逆市现象引起外界关注。
11月28日，新华社发布《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》时评，称近期部分城市楼市火爆，部分“网络名人”楼盘甚至出现“万人抢房”、“众筹新房”现象。在“新热”的背后，出现了新二手房价格的“双轨制套利”，楼市调控再次引起关注。
11月30日，深圳市住建局局长、党组书记张表示，针对目前二手房价格倒挂、媒体反映房地产投机等情况，政府部门正在研究综合治理政策，坚决打击市场投机行为。
润四打新众生相
“进去，然后选择多大面积。其次看户型，一栋两栋能看到大沙河，就买吧。”11月24日，一位80岁的购房者打电话到选房现场与妻子沟通，指导选房技巧。挂掉电话后，他赶紧跑回人群中，刚刚选完房的买家聚集在这里，及时汇报销售情况，交流选房经验。
11月25日，深圳湾春茧的多个角落聚集了热烈讨论的购房者。星巴克旁边，有很多算价格的人。
一位来自潮汕的购房者，打印出一份长长的价目表，整理出无数的购房策略，在自己喜欢的房子卖完之后，立刻开始了B计划。
一个新的自媒体大V被粉丝认可，他当场就教了购买策略，就是新的
“买2000万的房子，只有一个人可以进入市场，只有一分钟可以选房子。以前中介追着我们买房，现在我们要求开发商卖房。”一位中年妇女感慨地说，项目的销量远远超出自己的想象，球场外连一瓶矿泉水都没有，只好找个地方蹲着。她想给孩子买个婚房，理想的结果是一下子买个175平米的公寓。不过微信群里，大户型最快，她有些着急。
《时代周刊》记者实地了解到，润思最畅销的住房面积依次为200平米、175平米、120平米、100平米。因为新房的价格明显与周边二手房价格倒挂，“越买越大赚越多”已经成为购房者的普遍共识。
深圳壳牌网数据显示，11月华润城润福一期、润福三期、润思二手房均价分别约为18.23万元/平米、13.2万元/平米。
这意味着一手和二手房之间存在5万元/平米以上的差价。按润思100平米最小面积计算，买一套房有500万的差价。
巨大的利润空间吸引了资本的注意力，很多人买房子都是指名道姓。
《时代周刊》记者在现场了解到，由于销售计划是基于优先满足无房家庭住房需求的原则，部分购房者达不到要求，于是向身边的亲戚朋友借住房额度，代签协议。额度使用费10-50万，看参与方式和亲密程度。
首付350万，月供5-6万，为什么门槛高的润思能引起这么高的关注？
近日，广东省住房政策研究中心首席研究员李对《时代周刊》表示，润西一期受欢迎的主要原因是：一是价格“双轨制套利”。只要有暴利，投机者就会挖市场，甚至想尽办法；第二，资金为投机者提供了足够的空壳。深圳的信用贷款额度很高，甚至有些金融机构专门从事“认贷融资”。
“深圳楼市的根本问题不是供应问题，而是杠杆投机问题。”李认为，如果不控制违规和杠杆，就无法通过增加供给来达到养汤止沸的降温效果。
网红盘成长史
华润城对润思市场提出老改已经18年了。
1992年，深圳正式将华润城的前身大冲列入旧制改革议程，并于1998年正式纳入旧制改革计划。
2005年9月，华润集团作为R&D的合作单位，参与了大冲村的旧房改造。2010年1月23日，大冲老村民房产签约仪式举行，项目进入实质性启动阶段。2011年底，项目开始全面开发建设。
根据大冲村的补偿标准，村民可以选择财产补偿、现金补偿和财产加现金三种补偿模式。物业补偿按建筑面积133.36万元，货币补偿每平方米1.1万元。
当时深圳流行“一栋楼倒了，一群有钱人站了起来”的说法，大冲有2000多名村民被贴上了“拆迁暴发户”的标签。
直到2014年润福一期开盘，大冲村才正式转型为华润城，迎接外地人。
2014年10月和11月，润福一期开盘两次，82-89平米的单元全部售出。10月份开盘时，房子均价在4.5万元/平米左右，3个小时内卖出420多套房。11月开盘时，房子均价在5万元/平米左右，3000个买家3小时内卖出683套房。
润富一期开盘恰逢深圳楼市爆发前夕。
2015年3月30日，深圳楼市迎来新政。根据政策规定，用住房公积金贷款购买第一套普通自住住房需一分钟
在政策上，降低首付门槛、减税免税等新规定，将深圳市场推入上涨周期。根据国家统计局的最新数据，2015年，深圳以47.5%的同比增幅位居全国第一。
2015年12月，润福二期推出89-230平米的房屋公寓，当天清货。润福二期平均开盘价7.5万元/m2，比润福一期首个开盘价上涨4.5万元/m2，涨幅67%。
“我现在最后悔的是当时没有买更大的房子。”2018年，秦煌(化名)在华润城润福三期(简称“润三”)购买了89平方米的住房。
房产首付200万左右，月供3万左右。如果算上公积金，月供2万多。当时，秦煌仍然担心收集六个钱包入场的压力太大。现在，面对不断上涨的房价，他唯一的遗憾就是没有踮起脚去买更大面积的住房。
深圳新盘排队入市
对于深圳楼市来说，华润城具有典型的代表意义。
2018年6月润三首次开业，共6776人抢741套房。由于申请人数众多，房产一直被“茶费”质疑。为了达到公平选房的效果，润三以公证和抽签的方式开始了建设。润三之前，招商局双印和万科蛇口大厦都采用抽奖方式。从此，深圳进入了“买彩票买房”的时代。
深圳买房前打击离婚，也是源于润三。
2018年6月21日，润三预售获批。当时的购房政策并没有明确限制购房者的家庭财产和婚姻状况。为了买润三，“打印无房排队5公里证明”、“婚姻登记处排队离婚买房”等信息引起市场关注。随后，该消息被深圳市规划和土地委员会南山管理局否认。
一个月后，深圳首个“离婚买房”政策出台。2018年7月31日，深圳出台楼市新政。购房人离婚2年内申请贷款的，首付比例不低于70%；离婚前无抵押记录且家庭无住房的，首付比例不得低于30%。
如果说润三是“摇号时代”的始作俑者，润四就是“无房优先”时代的见证人。
润西一期根据《华润城润玺一期销售方案》，按照优先满足无房家庭住房需求的原则，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险的时间等因素筛选入围。
从华润城一期到华润城四期，开盘售罄的神话从未间断。润福一期和二期售罄后，润三于2018年6月和9月先后推出741套房和555套房，当天全部被抢。2018年，随着润三的重新开业，华润城成为当年深圳房地产销售冠军。
“华润城位于南山科技园的中心。一期和二期销售主要是因为地段和产品的突出优势。第三期和第四期之所以受欢迎，是因为限价创造了巨大的空间，推动市场抢购。”11月29日，一位长期在华润城从事二手交易的中介告诉《时代周刊》记者，只要一个二手倒挂的优势还存在，华润城推的产品还是会卖的很好。
对于深圳购房者来说，新路永不停歇，润思成了新的通行证。
11月25日，一位失去润思并打算购买万科聚善海项目的准买家在润思新集团推万科聚善海销售卡，并补充道：“添加销售时，表示你没有购买润思，通过率较高。让他知道你很坚强，有准备。”
其实深圳即将迎来“新”季。据悉，目前深圳新盘有万科和松轩、凯撒云峰汇、莲头东方三期等。
12月，深圳仍有34个新市场在排队等待进入市场。