蛋壳公寓杠杆游戏失控！我爱我家:蛋壳公寓还没消息
“这是雷霆之前的疯狂吗？”面对蛋壳公寓(NYSE:DNK)股价暴涨趋势，部分投资者不禁感慨。
截至周三美股收盘，蛋壳公寓股价收于4.57美元，两天累计涨幅超过230%，总市值8.36亿美元。另一方面，在北京、上海、杭州等城市，蛋壳继续被地主和佃户捍卫，危机难以化解。
股市的疯狂来自蛋壳或者被接管的消息。据悉，北京有不少父母应有关部门邀请，租公寓接管蛋壳，我爱我家(000560)也被报道为潜在的接管方。对此，我爱我家，并没有直接否认。我只告诉第一财经记者，目前没有消息。
蛋壳公寓经济压力大，这不是什么秘密。作为中国第一个部长级出租屋品牌，蛋壳在中国经营着40多万套公寓，成为今年第一只在纽约证交所上市的中国股票。而这家利用互联网大举扩张的上市公司，却陷入了巨额亏损的“黑洞”，以至于牵连了很多主体。
“工人买房太难，租房也踩雷。”一些房客感慨地说道。因为房东没有按时收房租，很多租客面临停水、停电、断网甚至被赶走的局面；有的蛋壳员工租了自己公司的房子，押金难退，拖欠工资；部分供应商也拖欠。
面对质疑，蛋壳公开声明公司没有破产，不会跑路。但是，这并不能安抚各方的焦虑。目前，大量房东想把房子从蛋壳里收回，一些受影响的租户想收回租金，长期租赁公寓的商业模式再次受到谴责。
在重压下，蛋壳会裂开吗？
危机早有端倪
“现在蛋壳出租只能我来办理，但是需要300块钱的费用。”
11月19日，蛋壳公寓在官方微博上展示了一张截图，称有用户反馈，有人以帮助结清退租为由，私自收取额外手续费。蛋壳公寓提醒网友，不要轻信以上言论。目前退租的结算已经延迟，但所有退租手续都在有序进行。
网友的怒火瞬间被点燃，部分租客直言：房东上门要求解约。这是无责任取消吗？终止后可以退款吗，多久可以退款？更多租客表示没有投诉，联系不到客服，已经退房租提现，钱收不回来。
对此，北京东源律师事务所合伙人律师宋丽告诉记者，租客能否继续居住取决于与蛋壳签订的合同是否到期，到期前他有权继续居住。如果房东强行驱逐，租客有权向蛋壳公寓要求损害赔偿，并返还剩余租金。
把房子给蛋壳出租的房主也很惨。“疫情推迟一个月之前，租金是约定好的。下半年行情不好，减租。每月租金仍然是商定的。结果15个工作日没收到房租，去退房也没给违约金。如何继续相信你？”
北京上海等地的房东都有过这种经历。“7月，蛋壳叫我减10%的房租。新年的时候，我还要求一个月的空置期。”一些房东告诉记者，现在大部分业主都同意将付款方式改为按月付款，但收款仍然遥遥无期。
市场消息还显示，蛋壳公寓的资金问题早在6月份就开始出现，当时北京当局也协调了蛋壳与建行的接触，但似乎双方未能达成一致。
进入10月，危机氛围日益浓厚，有消息称“蛋壳跑了，倒闭了”；11月，蛋壳公寓北京总部遭遇维权事件，包括10起
期间，蛋壳公寓股价一路下跌，从年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。蛋壳于今年1月在纽约证券交易所上市。当时，它筹集了超过1.49亿美元，总市值约为27.4亿美元。如今，这个品牌的出租公寓市值蒸发了近70%。
11月17日深夜，我家打算接手蛋壳的消息不胫而走，蛋壳的股价开始疯狂上涨，以至于业内有人认为是蛋壳主动发布消息提振股价。
杠杆游戏失控
蛋壳公寓成立才五年，上市还不到一年。
2015年1月，子午通(北京)资产管理有限公司注册成立，是蛋壳公寓的经营主体，高静是其共同创始人兼CEO。在此之前，高静为百度、糯米等多家互联网公司工作。这个基因吸引了资本的注意力，为后续的扩张定下了基调。
成立一个月后，蛋壳成功租到了第一个房间。接下来的五年，大量资本涌入，蛋壳疯狂膨胀。在美国上市前，有6轮资本进入，包括中国文化产业投资基金、欢乐资本、高蓉资本、春花资本等知名投资机构，融资总额近10亿美元。
在资本的帮助下，蛋壳迅速成长为自由后的长租公寓运营商。截至今年3月底，蛋壳公寓在中国共运营了41.9万套公寓，其中超过100万套公寓是免费的。
蛋壳本质上是一种“二房东”业务，即公司在中间广场，对业主的房屋进行改造、升级、统一运营，然后出租给租户提供租赁后服务。在这种模式下，大量的资金会存放在房屋的收楼和装修上。为了抢占房源，蛋壳和Freehand都非理性的提出了报价。
单靠融资和自有现金流已经不能满足蛋壳的需求，于是“租金贷款”的游戏悄然出现，即蛋壳让租户向金融机构借款，金融机构给蛋壳半年到一年的租金，蛋壳用这笔资金每个月或每个季度向房东支付租金，扩大业务，租户每月偿还贷款。
现实中，租户大多选择按月支付，以缓解租金压力。问题是很多租客并不知道自己在和金融机构签订贷款协议，只觉得他们蛋壳支付方式不一样。一旦蛋壳资金破裂，房东就收不到房租，租客就面临被驱逐的风险，但他的贷款会继续偿还。
在宋丽看来，租金贷款模式有很大的风险。一旦公司破产或者遇到大的经济困境，蛋壳钱就不会交给房东，最终会损害租客的权益。因此，立法应加强监督。
租客最担心的是，如果不居住，不还贷，征信是否会受到影响。11月16日，与蛋壳合作“房租贷款”业务的卫忠银行表示，根据承租人与蛋壳公寓签订的租赁合同，承租人已与业主形成租赁关系，预付租金，享有合法居住权。
如果客户已经被强制迁出，可以登录“卫中银行租赁消费贷款”进行登记，银行会做出适当安排，尽可能保护客户权益。至少到2021年3月31日，信用信息不会受到影响。
蛋壳无力自救
尽管新闻显示蛋壳可能会被收购，但市场的担忧并没有得到解决。
我在舆论高度爱我家，今年的经营情况也不好。数据显示，今年前三季度，我爱我家实现营收67.51亿元，同比下降22.27%；上市公司股东应占净利润2.44亿元，同比下降61.93%，公司市值较去年高点缩水50%。
此外，我家旗下长期出租公寓品牌“翔宇”已覆盖全国15个城市，房管规模较大的城市主要集中在京津冀和长三角地区。在o的前半部分
“目前蛋壳肯定是在找收购，否则不会有股价反弹。”据一些业内人士介绍，蛋壳业务涉及大量城市和房屋，一旦接手就不容易消化。
蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年、2020年第一季度，公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元、19.4亿元，亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元、12.34亿元。2017年至今，三年亏损63.2亿元。
受疫情影响，今年租房市场低迷，蛋壳操作也不客观。数据显示，2020年第一季度，蛋壳公寓入住率为75.6%，比去年底下降1个百分点；同时，受品牌信任危机影响，大量租户协商用蛋壳退房，他们的官方APP上有大量转租房屋。
“蛋壳事件影响很大。如果一个总公司倒下了，不仅仅代表着自己，还涉及到整个社会、政策、资本、市场、人。”广东省住房政策研究中心首席研究员李认为。
今年，另一家母租赁企业青客也遭遇了金融危机。当时，为了保持租赁市场的稳定，青客公寓将部分房屋转让给建行旗下的荣剑家园，重新签订租赁协议。有业内人士认为，蛋壳完全被接管比较复杂，后续可能会参考之前的青科案例。
长租公寓渡劫
自2016年以来，长期租赁公寓行业进入快速发展时期，但仍然没有可持续的盈利模式。今年的黑天鹅疫情让很多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计，从2020年到8月底，中国已经有30多家企业在危机中出租父母公寓。
主力球员脱不了干系。据业主说，我可以自由跟房东协商减租减托管费，大概10%；如果房东不同意，可以单方面选择违约，赔偿房东两个月的房租，或者把装修好的电器交给后者。
虽然疫情增加了企业的压力，但也反映出长期租赁行业目前的发展和盈利模式仍然存在隐患。“长期租赁公寓的商业模式自然是有缺陷的，其特点是AG低，长期短付，资金短，投资长。”京汇智库首席经济学家胡景晖认为。
在他看来，在一线城市和实力较强的二线城市，很多长期租赁企业默认年租金涨幅为两位数，但租户支付租金的能力有限，且存在租金上限。一旦没有新的投资人提供资金，如果以租金贷款的方式多付租金，企业的现金流就容易断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。
布兰克研究院也认为，长期租赁公寓行业本质上是一个资本密集型行业，但该行业的净利润率不到5%，投资回收期通常在8年以上。这意味着一个长期租赁公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维持，必然走向金融化。
2019年底，住房和城乡建设部等六部门联合发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确指出“租金贷款”收入不得超过租赁企业租金收入的30%，并通过“租金贷款”手段遏制了长期租赁公寓企业的扩张。
11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》号文件，提出了切实规范房屋租赁企业经营行为的七项具体要求。特别强调不允许“低AG”、“长收入、短支付”，不诱导租户使用“房租贷款”。
“如果首席部长出租品牌关闭，整个行业都会硬着陆，所以我们必须依靠政策来稳定市场预期。”李告诉记者，蛋壳的问题在于它膨胀过快，杠杆过大，不能继续认真经营。目前，蛋壳事件已经演变成一个公共问题。
不过，李认为，蛋壳危机的背后，并不意味着整个长期租赁行业都会出现问题。对于相关企业，首先要降低扩张速度，静下心来做公寓管理。互联网的“快攻”资本运营模式不适合长期出租公寓。今年受疫情影响，居民收入和入住率下降，给之前的蛋壳模式带来很大冲击，需要全行业反思。