规模1000亿 市值不到100亿 这个房地产企业怎么了？
最近发现了一个值得一尝的现象。
在1-9月的房地产企业销售名单中，有21家房地产企业进入1000亿元，但市值也超过1000亿元，但只有11家。
更让人惊讶的是，前三季度以1001.2亿元进入千亿阵营的荣信市值竟然还不到100亿元！
说起荣信，很多人可能还记得，这几年这个房地产企业大踏步前进。
2016年搬到总部，2018年冲进1000亿；
从100亿到1000亿，融资信只用了3年时间，是1000亿房企中实现目标时间最短的。
就是这样一个有很多“高光时刻”的房地产企业。现在市值下跌，让人好奇：
荣信的发展如何？
1000亿元的规模和100亿元的市值有什么不可逾越的差距？
01
狂奔：三年破千亿
“无规模，无体系”，回望金融信托千亿历程，其实是一段励志的历史。
2003年，荣信在福州成立。在福州市场五年的深度培育中，其市场份额排名前三。
2009年，荣信开始进入厦门、漳州等闽南市场，2013年以专注于一二线核心城市和核心地段的思路挺进华东，将版图扩展至上海、杭州。
转折点发生在2016年，荣信在香港上市，总部迁至上海，开始以上海为重点，业务遍布全国。
上市第一年，荣信的销售规模只有246.39亿元，与其他主要上市房地产企业相比并不十分突出。
2017年上升至502.35亿元，同比增长103.88%。
2015-2017年三年间，荣信总资产、净资产、合同销售额、结转收入复合年增长率均超过100%，其中净资产增速最高，复合年增长率为146.25%，已开始显露出“房地产黑马”的气质。
2018年11月，荣信销售额突破1000亿元，达到1082.17亿元；截至2018年底，1218.84亿元人民币已被合理推广到1000亿个俱乐部。
从那以后，他就成了千亿阵营的常客。
从福州到上海，从区域龙头到辐射全国八大核心城市群的房企，荣鑫已经成为房地产行业的高材生。
然而，这种激进的激增背后并没有隐藏的危险。
上市之前，融信就曾因其超过1500%的净负债率刷新市场纪录。
虽然上市后融资渠道不断扩大，但杠杆并没有明显降低，净负债率长期处于高位，财务风险也不小。
达到1000亿后，减债成为荣信的重中之重。
02
失速：地王之困
如果说规模让荣鑫成功了，那就是荣鑫危机的罪魁祸首，太过冒进地抢滩。
2016年8月，荣信贷以110.1亿元获得上海静安中兴路称号。
当时荣信年销售额不到300亿元。赢得这片金色的土地只是开始。
后来，在杭州、南京、苏州等江浙地块，荣欣获得了“土地王”。
不幸的是，这是一个获得土地的大好时机，“静安王迪”的苦果比想象中更难下咽。
四年来，上海静安中兴路项目发展异常缓慢，项目周边房价徘徊在10万/左右。目前上海外滩和陆家嘴新房最新备案均价仍为13.8万/，低于王迪融信14.3万/的可售板价。
在无房炒的基调下，限价、限售、限贷接踵而至，但荣信却面临着“如何从地王手里解决问题”的困境。
在这种背景下，土地周转率降低，销售周期延长，不仅严重降低了企业的毛利率，也让荣信的现金流堪忧。
自2016年以来，荣信的毛利率一直在下降，企业总负债也在持续上升。虽然从收入上来说规模有所上升，但营业收入的增速却远小于规模。
也许是痛苦。从2017年开始，荣信开始谨慎取地。当年取得的土地量只是过去两年取得的土地总量。
被“地王”困住的荣欣，开始在对待土地上更加克制和冷静。
截至今年6月底，融信在有47个城市共拥有219个项目，总土地储备约2803万平方米，与同等规模的房企相差较远。
荣信的土地储备规模只能满足未来三年10%-12%的年增长需求，土地储备的充足性和可销售价值将直接影响销售回报和现金流。
2016年至2019年，荣信新增土地储备权仅占49.57%、50.34%、41.00%和46.8%，长期处于行业内较低水平。
也就是说，荣信实现1000亿元的规模并不完全取决于自身，更有可能取决于增加项目合作比例。
03
踩线：降速、降负债成必然
根据荣信中国今年年中业绩数据，荣信实现营收210.66亿元，同比下降20.85%；毛利率因跳水而下降，仅14.91%，同比下降50.63%，仅31.4亿元。
净负债率也从2019年12月31日的70%上升到2020年6月30日的91%，增幅为21%。剔除预付款后的资产负债率为73.8%，踩“三条红线”之一。
看过去的数据，我们还发现，2016年至2018年，荣信的负债率分别为76.66%、81.93%和82.49%，并且在稳步上升。
降低荣信净负债率的方法，和一些高周转房企一样，通过降低股权比例来提高整体股东权益。
自上市以来，荣信多次通过发行永续债券、实施配股融资等方式实施融资，将负债率控制在更合理的水平。
由此，因为缺钱、之前分红不高、以及多次配股等原因，稀释了中小股东利益，最终影响到市值。
而且永远有偿还永续债务的一天，否则就要承担高额利息。
这些都有优点也有缺点，但又经不起太多的错误，所以要减负减速度。
荣信的低市值不是一时的上涨，而是一个逐渐下跌的过程。
当前，与市场规模相近的企业相比，融信的市值已是最小，远不及荣盛、远洋、金茂的一半，这不足百亿的市值，甚至低于其单月的销售额。
数据显示，荣信市盈率不足3倍，而a股平均市盈率为28.61倍，国有股为9.37倍。
说到底利润率不高，是荣信很多高价房东和由此衍生的负利息，以及一二线城市的限价政策造成的。
一方面是业绩的倍数增长，另一方面是高负债的压力。谁能说这1000亿的规模好来？
04
总结
与同期超千亿的房地产企业如中梁、金科、R&F等相比，荣鑫是目前最年轻、市值最低的一家。
如果说“三年破千亿”是已经过去的亮点时刻，那么第二个千亿什么时候来，将成为市场关注的焦点。
当资本与产业的联系越来越紧密时，住宅企业对资本市场的依赖逐渐加深，企业经营从“追求规模”转变为“追求利润和价值”。
减少负债和稳定经营将成为主要的经营战略，优化市场价值将成为企业的关键经营目标。
2020年，我们将进入最后一个季度。虽然1000亿元的销量在手，但对于荣鑫来说，接下来的路可能还是要往前走。
人生是一场相似而漫长的实践
学习是一个无聊而充满希望的渡劫
无论如何，
沈月君会把房地产行业14年积累的私货全部积累起来
用有趣的江湖视角
一点一点告诉你。